Gewinnerzielung als Bürgerpflicht beim Vermieten?

Wirtschaft und Finanzen
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Gestern bin ich über folgenden Textbaustein des Finanzamts gestolpert:

„Die Festsetzung der Einkommenssteuer ist vorläufig hinsichtlich der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, weil zurzeit die Überschusserzielungsabsicht nicht abschließend beurteilt werden kann. Die Vorläufigkeit umfasst auch die damit zusammenhängenden nachrangigen Fragen der Höhe der Einnahmen und der abziehbaren Werbungskosten“

Dazu ist in meinem Fall Folgendes zu sagen: Die Leute können einfach nicht mehr Miete bezahlen, was ich an der hohen Fluktuation erkenne, und ich jedes Mal, wenn ich neu vermiete, versuche, mehr zu bekommen. Wenn dann noch die Therme erneuert werden muss und Regenwasser- und Abwasserrrohre, ist es wohl logisch, dass die Ausgaben die Einnahmen übersteigen. Die hier genannten Ausgaben als „Werbungskosten“ zu deklarieren empfinde ich als weltfremd.

Was haltet ihr davon, wenn das Finanzamt auf Privatpersonen Druck ausübt, Gewinne zu erzielen und regelmäßig die Absicht dazu abfragt?

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Das Thema mangelnde Gewinnerzielungsabsicht habe ich mit meiner Frau (Steuerberaterin) immer wieder rauf und runter diskutiert… Ich habe das bis heute nicht wirklich vollständig durchdrungen.

Die Grundidee ist wohl, dass der Staat unterscheiden möchte zwischen absetzbaren Investitionen, die notwendig sind, um jetzt oder später Gewinne zu erzielen - und den Ausgaben, die in erster Linie der Verwirklichung eigener „Hobbys“ dienen.

Beispiel: wen ich morgen mit den Kursen zur Prüfung des Gleitschirmfliegens beginne, und mir auch einen Schirm kaufe, mache ich das entweder, weil das mein Hobby ist/werden soll - oder weil ich über mehrere Stufen in 2-3 Jahren Geld verdienen will mit Tandemflügen, die ich anbiete.

Wenn ich also die Kursgebühren von der Steuer absetzen will, da sie die notwendige Investition darstellen für die später verkaufbaren Tandemspringereien, so muss ich nachweisen, dass das die (tragfähige!!) „Geschäftsidee“ ist - und - wenn das nicht klappt, kann es sein, dass der Staat nachträglich kommt, und reklamiert, dass das eben doch reines Privatvergnügen (gewesen) ist. Selbst dann, wenn es nur daran liegt, dass man nicht kostendeckend arbeiten kann, weil die Konkurrenz der Flugschulen zu groß ist, da dieser Fakt beim Aufstellen des Geschäftsmodells bereits hätte auffallen müssen.

Es gibt wohl noch die „Sonderlocke“ einer „gemeinnützigen Geschäftsidee“ - aber ab da steige ich dann sowieso komplett aus.

Grundsätzlich finde ich das Konzept nicht ganz falsch, weil sonst jeder sein Hobby/seinen Konsum tatsächlich versuchen würde, von der Steuer abzusetzen (Paradebeispiel ist hier das Geschäftsessen versus des privaten Restaurantbesuchs).

Es ist aber eine interessante Fragesellung, wie das bei Vermietung/Verpachtung ist - was passiert, wenn das nicht mehr kostendeckend möglich ist, weil die Mieter das nicht mehr bezahlen wollen/können?

In der Konsequenz hieße das, das Wohnraum verloren ginge, da es sich auf diese Weise nicht mehr rechnet - und das aber dann dazu führt, dass mehr Sozialhilfe gezahlt werden müsste, um den Mietern wieder die für die Vermieter gewinnorientierten Einnahmen zu garantieren - das ist m.E. ein wenig wie rechte Tasche/linke Tasche mit den Nachteil, dass es den Staat wahrscheinlich deutlich mehr kostet…

Gewinnerzielung ist zwar damit noch keine Bürgerpflicht - aber eine Voraussetzung für die Förderung von Engagement - das ist eine sehr tiefgreifende Frage, ob das sinnvoll ist bzw. in welchen Fällen das sinnvoll ist.

Umgekehrt ist die Frage ebenfalls interessant, was die Motivation eigenen Handelns ist - die meisten werden ein defizitäres Engagement wahrscheinlich ablehnen - wobei - bleiben wir beim Gleitschirmspringen - das monetäre Defizit vielleicht dadurch ausgegleichen werden kann, dass es einfach viel mehr Spass macht, Dinge gemeinschaftlich zu erleben (ich kenne 2 Tandemspringer, die das vor allem deswegen machen).

Das ist allerdings bei einer Vermietung aber sehr wahrscheinlich nicht der Fall :frowning:

Das ganze steht - wie gesagt - unter meinem beschränkten Verständnisvorbehalt!

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Das habe ich auch für die Umweltbildung.
Das wollte ich hier eigentlich gar nicht besprechen, da darf man keine Gewinne erzielen, dafür aber Spenden einnehmen.

Ja, genau, das soll das Thema sein.

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Das Problem von Leerständen auf der einen Seite (weil es sich nicht mehr rechnet) und trotzdem vorhandenem Bedarfs auf der anderen Seite ist nicht neu - die Hausbesetzerszene der 80er Jahre (insbesondere in Berlin) hatte das bereits als Thema.

Mir ist nicht leider bekannt, dass es dafür seitdem je eine tatsächliche substanzielle Lösung gegeben hätte … :frowning:

Wenn es Dir um „nur“ um Wohneigentum geht, würde ich das in die Überschrift des Treads mit reinnehmen - damit die Gefahr des Ausuferns (z.B: auch in meiner ersten Antwort :frowning: kleiner wird.

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Danke für den Tipp, habe ich erledigt.

Auch eine „zu geringe Miete“ zu nehmen ist für das Finanzamt offensichtlich ein Problem.

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Naja, für das Finanzamt ist das kein Problem :slight_smile: da Du aber dabei dauerhaft Miese machst, und Deine Absetzbarkeit für notwendige Restaurierungen „leidet“, bleibst Du auf den Kosten Deines „Privatvergnügens“ sitzen…

Nun gibt es viele, die dazu leider hämisch ragieren, und das eben als Dein Risiko bezeichnen, und es gut finden, wenn auch die „Miethaie“ mal Pech haben und drauf legen - das ist aber natürlich Unsinn, denn das sind oft die gleichen Leute, die anderseits über zu wenig bezahlbaren Wohnraum klagen.

Ich habe allerdings selbst keine wirkliche (politische) Lösung dafür anzubieten.

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Die DDR hatte eine politische Lösung, nämlich diese:

verbunden mit Kreditaufnahmen auf das Haus und dem Angebot, das Haus/die Wohnung zu einem Dumpingpreis abzukaufen und dann verfallen zu lassen.
Ich hoffe, wir finden eine bessere Lösung.

Aktuell ist es ja so geregelt, dass die Gewinnerzielungsabsicht zählt, und die muss man dann eben immer wieder auf Nachfrage erläutern. Das ist aber aus meiner Sicht ein bisschen wie „Gedankenpolizei“.

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Ich bin mir nicht sicher, ob man das beliebig lange machen kann, oder ob das Finanzamt irgendwann einen harten Strich zieht, gegen den man dann nur noch klagen kann :thinking:
Beim Gleitschirmfliegne ist das so, dass das Finanzamt das nicht unbegrenzt lange mitmacht, und später rückwirkend die möglicherweise unter Vorbehalt ausgesprochene Absetzbarkeit revidiert.

Es wäre mal interessant, dazu eine höchstrichterliche Entscheidung zu hören, ob der Besitz einer - nicht selbst genutzen - Immobilie automatisch auf unbegrenzte Zeit die Absetzbarkeit von Sanierungs- und Instandhaltungskosten rechtfertigt.

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Ach so, das kann natürlich sein. Die Frage ist, nach welchen Kriterien sie das entscheiden.

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Den Grundgedanken finde ich plausibel.

Du erhältst steuerliche Vorteile, wenn Du Aufwendungen hast, die Du machen musst, um Dein Geschäft zu betreiben und Geld zu verdienen (=„Werbungskosten“ im Steuerdeutsch).
Beispiel: Fahrtkosten Wohnung-Arbeitsstätte; Kosten für die Hausverwaltung bei der Wohnungsvermietung. Die kannst Du „von der Steuer absetzen“.

Ist das alles nur ein Hobby, kriegst Du diese Vorteile nicht, die Gemeinschaft will nicht Deine Hobbys finanzieren.
Beispiel: Kosten für Dein Mountainbike, mit dem Du am Wochenende durchs Gelände fährst.
Die kannst Du nicht „von der Steuer absetzen“.

Bei der Vermietung musst Du m.W. 2/3 der üblichen Miete verlangen.
Nimmst Du weniger, besteht der Verdacht, dass Du nicht vermietest, um Geld zu verdienen, sondern aus anderen Gründen. Das Problem entsteht häufig bei der Vermietung an Verwandte, zB Kinder. Da müssen sich dann die Eltern entscheiden, ob sie für 50% vermieten (dann ist es „Liebhaberei“ und sie können Kosten nicht steuerlich geltend machen) oder für 67%, dann ist es reguläre Vermietung.

Vermietest Du an eine bestimmte Klientel?
Wenn Du zB aus sozialer Gesinnung gezielt nur an Menschen vermieten würdest, die wenig Geld haben, kann es natürlich sein, dass Du (bewusst) weniger als 2/3 der normalen Miete erzielst.
Dann geht es Dir eben nicht ums Geldverdienen, sondern um soziales Engagement.
Steuerlich wird das dann uU nicht anerkannt.
Das ist ein blödes Ergebnis in dem Fall, entspricht aber wohl der steuerlichen Systematik.

Wenn Du aber nachweisen kannst, dass vergleichbare Wohnungen auch nicht mehr Miete bringen, sollte das Finanzamt das akzeptieren. Kannst ja mal bei Immoscout recherchieren.
Die 2/3 bitte nochmal checken, ich habe es nicht geprüft, ist nur meine Erinnerung.
2/3 der Normalmiete wäre immer noch eine soziale Wohltat.

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Trotzdem danke, hast du eine Idee, wo ich das checken kann?

Grundsätzlich an die, die die Nachbarn nicht nerven, und die bereit sind, etwas zusammen zu rücken, damit sie sich die Miete leisten können.

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Ich hatte das gleiche Problem, weil ich an meine Eltern vermietet hatte. Bei Verwandten ist das Finanzamt besonders streng. Als Faustregel galt damals mindestens die Hälfte der Vergleichsmiete. Das war bei mir der Fall, ich musste trotzdem vor Gericht ziehen und bekam dort recht.

„Werbungskosten“ ist nun mal der Terminus Technicus. Ist doch egal.

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  • Mietpreis bei 66 % der ortsüblichen Miete oder darüber – alle Kosten als Werbungskosten absetzbar
  • Mietpreis zwischen 66 % und 50 % der ortsüblichen Miete – Totalüberschussprognose des Finanzamts
  • Mietpreis unter 50% der ortsüblichen Miete – Kosten nur im Verhältnis tatsächliche Miete / ortsübliche Miete als Werbungskosten ansetzbar
  • Mietpreis = 0 € – keine Kosten ansetzbar

Hoffe das ist korrekt, entspricht aber meiner Erinnerung: ab 2/3 ist man auf der sichere Seite.

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erzielst Du denn weniger als 2/3 der üblichen Miete?
Wo kommt das Problem des FA her?

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Ich denke nicht. Die Miethöhe selbst ist wohl eher am oberen Ende für die Gegend, die Nebenkosten sind noch höher als die Miete.

An Angehörige vermiete ich übrigens nicht. Denen stelle ich Wohnraum kostenlos zur Verfügung und behellige damit das Finanzamt nicht.

Ich vermute, Leerstand

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Ich musste für die Wohnung Zins und Tilgung zahlen, kostenlos hätte ich mir nicht leisten können.

Eigentlich behelligt das Finanzamt mich.

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Ich wollte die Vermietung an Angehörige nicht kritisieren und habe das auch schon mal gemacht.

Mich ja auch.
Es gibt verschiedene Ungerechtigkeiten, die mir aufgefallen sind. Zum Beispiel muss man immer ganz schnell reagieren, wenn das Finanzamt etwas will, während sie selbst oft erst mehrere Monate später antworten. Sie behalten sich ihre Entscheidungen mehrere Jahre vor, so dass man leicht Geld in den Sand setzen kann, wenn man nicht wissen kann, was sie anerkennen und was nicht, und sie dann womöglich rückwirkend Steuerleichterungen von mehreren Jahren zurück fordern.

Zweitens ist es z.B. im Fall der hier erwähnten Totalüberschussprognose so kompliziert, dass sie nicht erklären, was man da machen soll, sondern sie verlangen, dass es ein Steuerberater macht, und dann kapiert man nicht, was er gemacht hat.

Drittens ändern sie dann auch noch aus heiterem Himmel ihre online-Formulare, so dass man die Eintragungen immer wieder woanders machen muss und oft sind nicht die Felder für die eigentlich relevanten Informationen vorhanden, dafür aber andere Felder, in denen man etwas eintragen muss, obwohl man sich nicht eindeutig zwischen den Auswahlmöglichkeiten entscheiden kann, weil alles nicht richtig zutrifft.

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Das ärgert mich auch jedes Mal, wenn das Elster-Formular wieder verkompliziert wurde. Inzwischen verstehe ich manches schlicht nicht mehr und habe auch keine Lust, zu jedem Feld stundenlang zu recherchieren.

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das deutsche Steuersystem ist mittlerweile ein Ungeheuer.
Überkomplex, unverständlich, ineffektiv.
Ich lasse möglichst viel vom StB erledigen, ich habe keinen Bock mehr auf den Scheiss.
Selbst wenn es dann ein Nullsummenspiel für mich ist, meine Wochenenden sind mir zu schade für die Beschäftigung damit.

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Eine Zeit lang habe ich das auch gemacht, und für die Firma mache ich es auch immer noch, aber eine alte Frau muss lange stricken für die Stundenstätze des StB deshalb versuchen wir, möglichst viele Anlagen selbst auszufüllen. Die ganzen geforderten Erklärungen könnte er ja, mangels Kenntnis der Sachlage, sowieso nicht ohne uns abgeben.